JAKARTA – Proses peralihan hak atas tanah atau balik nama sertipikat yang selama ini kerap dinilai memakan waktu panjang kini terus dibenahi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).
Melalui skema Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS), Kementerian ATR/BPN menyelaraskan empat simpul utama yang terlibat dalam proses transaksi hingga penerbitan sertipikat. Targetnya tegas, proses peralihan hak dapat diselesaikan paling lama 10 hari.
Empat simpul tersebut melibatkan penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui instansi yang menangani pendapatan daerah, serta Kementerian ATR/BPN melalui Kantor Pertanahan (Kantah).
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, mengatakan selama ini terdapat perbedaan persepsi antara masyarakat dan BPN dalam menghitung durasi penyelesaian peralihan hak.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” ujar Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/8/2026).
Menurutnya, apabila perhitungan dimulai sejak transaksi dilakukan, maka terdapat sejumlah tahapan dan pihak yang terlibat dalam proses tersebut.
Karena itu, Kementerian ATR/BPN melakukan pembenahan menyeluruh terhadap setiap tahapan melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi.
Dimulai Sebelum Berkas Masuk Kantah
Asnaedi menjelaskan, percepatan pelayanan bahkan dimulai sebelum permohonan masuk ke Kantor Pertanahan.
Pada tahap awal, PPAT baru melakukan pengecekan setelah penjual dan pembeli dipastikan siap hadir untuk penandatanganan akta. Selain itu, para pihak juga harus mengetahui terlebih dahulu seluruh biaya yang wajib dibayarkan dalam proses peralihan hak.
“PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan. Jadi, penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” jelasnya.
Setelah pengecekan selesai, pembeli mengajukan proses pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke instansi pendapatan daerah. Pada waktu bersamaan, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Kementerian ATR/BPN memberikan batas waktu tiga hari bagi pemerintah daerah untuk menentukan persetujuan atau validasi pembayaran BPHTB.
Namun, untuk mengejar target penyelesaian 10 hari, pembayaran pajak harus dilakukan sejak hari pertama.
“Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses peralihan hak selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” terang Asnaedi.
Terapkan Mekanisme Fiktif Positif
Dalam proses validasi BPHTB, Kementerian ATR/BPN juga mendorong penerapan mekanisme fiktif positif untuk menjaga kepastian waktu.
Melalui mekanisme tersebut, tahapan proses dapat dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli diberikan waktu dua hari untuk melakukan penandatanganan akta, yang kemudian dilaporkan oleh PPAT.
Berkas selanjutnya masuk ke Kantor Pertanahan untuk diverifikasi dengan batas waktu maksimal tiga hari.
Setelah akta dinyatakan memenuhi persyaratan, Kantor Pertanahan menerbitkan tagihan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) atau Surat Perintah Setor (SPS).
Pembayaran PNBP wajib dilakukan pada hari yang sama. PPAT juga diwajibkan menyerahkan dokumen fisik ke Kantor Pertanahan pada hari yang sama.
Setelah pembayaran terverifikasi, proses dilanjutkan dengan pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat dalam waktu dua hari kerja. Masyarakat nantinya dapat memantau hasil layanan melalui brankas elektronik aplikasi Sentuh Tanahku.
Asnaedi menegaskan, Kantor Pertanahan menerapkan dua mekanisme utama untuk menjaga proses tetap berjalan sesuai target.
“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS,” ungkapnya.
Ia menambahkan, setelah SPS diterbitkan, pembayaran dan penyerahan dokumen fisik harus dilakukan pada hari yang sama.
Diterapkan di 17 Kantah
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari mulai diterapkan di 17 Kantor Pertanahan.
Program tersebut menjadi bagian dari langkah Kementerian ATR/BPN untuk memberikan kepastian waktu pelayanan pertanahan dan menyamakan persepsi antara durasi yang dihitung pemerintah dengan waktu yang benar-benar dirasakan masyarakat.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
Melalui penyelarasan empat simpul tersebut, Kementerian ATR/BPN berharap proses balik nama sertipikat tidak lagi tersendat akibat tahapan yang berjalan sendiri-sendiri, sekaligus menghadirkan layanan pertanahan yang lebih cepat, terukur, dan memberikan kepastian bagi masyarakat.
(LS/FA)
